Les 8 choses à savoir avant d’investir en LMP/LMNP

Les 8 choses à savoir avant d’investir en LMP/LMNP

Les 8 choses à savoir avant d’investir en LMP/LMNP 150 150 Synergies

Résidences tourisme, EHPAD, Airbnb, le régime de la location meublée est à la mode depuis quelques années. L’avantage de l’amortissement comptable/fiscal est très tentant mais essayons d’aller plus loin…

Le régime fiscal de la location meublée ?

Quand on loue un local meublé, on exerce une activité commerciale et non une activité civile comme en location nue. Fiscalement, on est en BIC, ce qui implique notamment l’obligation d’amortir. Avantage : en BIC on peut déduire plus de charges qu’en revenus fonciers.

La location meublée pour constituer un patrimoine ?

Les appartements meublés vendus neufs affichent des surfaces plus faibles que les appartements nus et il peut être tentant d’y avoir recours pour commencer le développement de son patrimoine. Attention toutefois à la problématique de prévoyance (protection de la famille) liée à la fiscalité BIC. En effet, le remboursement du crédit (par l’assurance emprunteur) qui interviendrait en cas de décès accidentel de l’investisseur donnerait lieu à une fiscalité qui n’existe pas en revenus fonciers (art. 38-2 du CGI).

Le refinancement d’une location meublée ?

Il peut être intéressant de refinancer partiellement une location meublée dont le crédit arriverait à échéance “trop tôt”. En revenus fonciers on serait contraint par la théorie des emprunts substitutifs mais en BIC on est libre de le faire ! Idéalement, il faudrait que le crédit arrive à échéance au moment du départ à la retraite afin que les recettes complètent les pensions des régimes obligatoires.

Location meublée et SCI ?

Attention, si on fait de la location meublée de manière habituelle dans une SCI dite “à l’IR” la SCI passe de facto à l’IS (art. 206-2 du CGI) : en cas de vente contrainte d’un appartement, on devra acquitter la fiscalité sur les plus-values professionnelles + payer l’impôt de distribution RCM (c’est l’effet porte de saloon !).

Location meublée et SARL de famille ?

Il a parfois été présenté comme intéressant d’avoir recours à la SARL de famille (dite à l’IR) pour investir en meublé. Mais attention, l’interposition d’une société n’est pas neutre et introduit de nouvelles notions comme l’abus de bien social (ABS). La charge non décaissée que constitue l’amortissement réduit le résultat à zéro ce qui interdira à l’associé de prélever la trésorerie. L’associé n’a pas le droit de toucher à cette trésorerie sauf à créer un compte-courant débiteur et c’est un délit (ABS).

Location meublée et retraite ?

Le mécanisme de l’amortissement permet d’annuler pendant plus de quinze ans la fiscalité BIC. La location meublée constitue à ce titre une excellente source de revenus complémentaires de retraite. Une fois à la retraite, ceux qui peuvent atteindre 23 000 € verront leurs biens meublés exonérés d’ISF.

Location meublée et location saisonnière ?

La location saisonnière d’un appartement est une activité commerciale. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, elle nécessite une demande de changement d’affectation des locaux. Face à la pénurie de logements, les mairies sont de plus en plus restrictives sur le sujet… voire totalement hermétiques aux demandes.

Location meublée et défiscalisation immédiate ?

Certains ont pu présenter la location en meublé professionnelle (LMP) en mettant en avant la possibilité de déduire des revenus imposables des frais de montage et d’ingénierie très importants (ce n’était pas grave c’était déductible !). Mais voilà, ces frais venaient diminuer d’autant l’assiette des amortissements : on déshabillait Pierre pour habiller Paul.